自去年9月以來(lái)，上海接連打出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和房貸利率、放松單身限購(gòu)、優(yōu)化公積金政策等一系列政策優(yōu)化調(diào)整組合拳，以進(jìn)一步滿足多樣化住房需求，拉動(dòng)剛性及改善性需求入市。

在此背景下，步入3月份的上海二手房市場(chǎng)成交量觸底反彈，其中，3月9日二手房網(wǎng)簽成交863套房源（包括二手住宅、商鋪、辦公樓及車位等），與去年9月份的單日成交高點(diǎn)相當(dāng)；3月16日，上海二手房成交套數(shù)則為856套。近日，證券時(shí)報(bào)記者走訪了解，多個(gè)小區(qū)中介普遍反映近期帶看量有所增多，但房東提價(jià)底氣依然不足，仍處于買(mǎi)方市場(chǎng)。新房方面，近兩周售樓處人流有所回暖，不同樓盤(pán)情況則分化明顯。

與此同時(shí)，2024年首輪土拍火爆。3月14日和3月15日，上海完成了2024年第一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總建面28.4萬(wàn)平方米，成交總金額約134.1億元，共吸引超過(guò)20家房企參拍。從溢價(jià)率來(lái)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，除寶山顧村地塊5.56%溢價(jià)成交外，其余4宗地塊均搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來(lái)的新高，高達(dá)9.07%。

二手房成交回暖

33歲的小胡和妻子于2015年購(gòu)買(mǎi)了寶山區(qū)淞南板塊的68平方米兩室一廳的老公房作為婚房，隨著孩子的出生以及父母過(guò)來(lái)幫忙落腳，他們打算進(jìn)行置換并看中了位于同一板塊的高層商品房。在去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)后，小胡出手了原先的老公房，之后開(kāi)始觀望，等待合適的房源和價(jià)格。

“新政后，我們現(xiàn)在算名下無(wú)房了，再買(mǎi)入仍可獲得首套房利率優(yōu)惠，同時(shí)首付也降低了。加上這波調(diào)整房?jī)r(jià)趨于理性，我們?cè)诳紤]入手了，選擇的戶型是中高樓層的90平三房?jī)蓮d。”小胡告訴證券時(shí)報(bào)記者。

小胡所看中的小區(qū)門(mén)口有雙軌交，并與楊浦區(qū)的新江灣低密度社區(qū)相鄰，所以該小區(qū)也成為寶山區(qū)房?jī)r(jià)的高地。3月17日，該小區(qū)中介向記者介紹，小胡看中的戶型，如果是精裝修，在2022年3月一度賣到780萬(wàn)元，如今，類似房源的掛牌價(jià)有的已不足700萬(wàn)元，并且還能談。當(dāng)日，在一套熱門(mén)房源內(nèi)，中介帶著小胡和另外兩組客戶一起看房。

“最近市場(chǎng)有點(diǎn)回暖，帶看量和成交量比之前多了些，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的筍盤(pán)減少，但價(jià)格還漲不起來(lái)?！睂毶胶蜅钇值闹薪榫蛴浾哌@樣說(shuō)。

據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心披露的數(shù)據(jù)，3月4日—3月10日上海二手房（包括二手住宅、車位及辦公樓等）共成交4309套，較前一周上漲12.4%，其中3月9日網(wǎng)簽成交863套房源，與去年9月份的單日成交高點(diǎn)相當(dāng)。從最新情況來(lái)看，3月15日、16日對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為699套、856套。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向證券時(shí)報(bào)記者分析稱，目前二手房成交量確實(shí)有回升，每年上海樓市在三四月份有個(gè)季節(jié)性反彈，可以稱為當(dāng)年的“小陽(yáng)春”。今年上?！靶￡?yáng)春”比2月份的日均成交量有所上升，但與去年同期相比仍有較大差距。新房方面，3月份開(kāi)始開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)節(jié)奏在加快，預(yù)計(jì)三四月網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)也會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月4日—3月10日新建商品住宅成交面積4.66萬(wàn)平方米，環(huán)比減少44.78%。前期入市的項(xiàng)目已經(jīng)消化完畢，新項(xiàng)目還在認(rèn)籌中，短期出現(xiàn)青黃不接現(xiàn)象。

新樓盤(pán)間分化仍明顯

“二手房反彈感覺(jué)比新房速度更快一點(diǎn)，但仍是買(mǎi)方市場(chǎng)。一手房方面，不少新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)籌，近兩個(gè)周末售樓處人氣在穩(wěn)步恢復(fù)，為后續(xù)轉(zhuǎn)化提供鋪墊。不同的樓盤(pán)分化仍然明顯，一些熱盤(pán)不出意外觸發(fā)積分制，這些項(xiàng)目熱銷有望帶動(dòng)交易情緒升溫?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向證券時(shí)報(bào)記者表示。他認(rèn)為，整體來(lái)看，今年“小陽(yáng)春”出現(xiàn)有些遲，原因在于新房供應(yīng)速度慢導(dǎo)致成交反彈沒(méi)有很好延續(xù)，但市場(chǎng)整體在向好發(fā)展，3月下半月樓市交易數(shù)據(jù)必定會(huì)加速補(bǔ)量，“小陽(yáng)春”走到4月份仍有希望。

從近期新房認(rèn)購(gòu)（也稱認(rèn)籌）情況來(lái)看，根據(jù)第三方監(jiān)測(cè)平臺(tái)和證券時(shí)報(bào)記者初步梳理，截至3月14日，上海第二批次22個(gè)新盤(pán)，有15盤(pán)結(jié)束認(rèn)購(gòu)，其中有5盤(pán)觸發(fā)積分，分別為徐匯的匯元璽48套房源，認(rèn)購(gòu)率約為513%；保利濱江天珺20套房源，認(rèn)購(gòu)率約300%；黃浦的綠城外灘蘭庭166套房源，認(rèn)購(gòu)率約271%；寶山的中環(huán)置地潤(rùn)府獲580套認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率約223%；閔行的綠城·沁蘭園412套房源，認(rèn)購(gòu)率約190%；在第三批次19個(gè)項(xiàng)目中，位于嘉定的理想之地（五期）212套房源率先結(jié)束認(rèn)購(gòu)，以323%的認(rèn)購(gòu)率觸發(fā)積分，該盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間為3月30日，在2023年理想之地就已成為網(wǎng)紅盤(pán)，曾四開(kāi)四罄。

雖然網(wǎng)紅盤(pán)們熱度不減，但新盤(pán)間分化仍然明顯，一些內(nèi)環(huán)項(xiàng)目關(guān)注度仍頗高。3月16日，記者跟隨購(gòu)房者小劉走訪了部分第三批次尚待認(rèn)籌房源。事業(yè)有成的小劉本次將置換目標(biāo)瞄準(zhǔn)了內(nèi)中環(huán)的三房項(xiàng)目，其中，位于楊浦區(qū)的內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目A本次可售房源近300套，主力戶型為99平3房2廳2衛(wèi)，均價(jià)約11.7萬(wàn)/平方米，交房時(shí)間預(yù)計(jì)為2026年下半年。在預(yù)約看房前，意向客戶需要通過(guò)首套300萬(wàn)元、二套500萬(wàn)元的驗(yàn)資要求。當(dāng)日臨近中午飯點(diǎn)，前來(lái)看房者仍絡(luò)繹不絕。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，本周比上一周來(lái)售樓處的客流明顯增多，具體認(rèn)籌時(shí)間預(yù)計(jì)4月初。

與項(xiàng)目A處于同一區(qū)域的項(xiàng)目B（此前已開(kāi)盤(pán)）近期也受到購(gòu)房者關(guān)注。該項(xiàng)目均價(jià)12.1萬(wàn)/平方米，去年一、二期產(chǎn)品兩開(kāi)兩罄，四季度開(kāi)盤(pán)的三期去化約8成。據(jù)項(xiàng)目B銷售人員介紹，目前100平方米左右戶型仍有10余套尾盤(pán)可供選擇。由于交房時(shí)間相對(duì)較早（2025年10月），當(dāng)日該盤(pán)也吸引了些許客戶前來(lái)咨詢。

當(dāng)日下午2點(diǎn)左右，記者跟隨小劉來(lái)到浦東金橋中環(huán)附近某新盤(pán)時(shí)則是另一幅景象，售樓處的沙盤(pán)前和樣板間中客流零星，看房也未有驗(yàn)資要求。據(jù)了解，該項(xiàng)目位于金橋九宮格區(qū)域內(nèi)，在2022年2月推出首期產(chǎn)品時(shí)均價(jià)7.5萬(wàn)/平方米，在當(dāng)時(shí)觸發(fā)積分后，于6月份開(kāi)盤(pán)后短期內(nèi)售罄；二期產(chǎn)品均價(jià)約7.95萬(wàn)/平方米，項(xiàng)目雖未觸發(fā)積分，但開(kāi)盤(pán)后去化率逾9成。據(jù)銷售人員介紹，本次樓盤(pán)為該項(xiàng)目三期產(chǎn)品，均價(jià)升至逾8.2萬(wàn)元/平方米，三期產(chǎn)品今年1月入市時(shí)曾推出兩個(gè)地塊合計(jì)逾500套房源，當(dāng)時(shí)去化率約為50%。在上海三批次新房中，三期產(chǎn)品最后一塊地的600余套房源獲批，均價(jià)與此前持平，預(yù)計(jì)于2027年5月交付，認(rèn)籌時(shí)間或在3月底。

“這期客戶少可能與單價(jià)提升等因素有關(guān)。雖然熱度不復(fù)往昔，但該項(xiàng)目1月份的認(rèn)購(gòu)和去化情況仍好于不少同期新盤(pán)。其他一些新盤(pán)光認(rèn)購(gòu)率50%都沒(méi)達(dá)到，考慮到最后棄號(hào)等去化情況估計(jì)更不理想?！币晃坏禺a(chǎn)分析人士告訴記者。

事實(shí)上，對(duì)于當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，3月7日，上海市房協(xié)曾召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)座談會(huì)，保利、華潤(rùn)、招商、中鐵建、金地、建發(fā)、建工、大華、寶華等11家企業(yè)參加了會(huì)議。參會(huì)企業(yè)普遍認(rèn)為，當(dāng)前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整之中，二手房市場(chǎng)有觸底企穩(wěn)跡象，新房市場(chǎng)交易承壓。春節(jié)后，案場(chǎng)來(lái)訪量有所提升，但成交量回升并不明顯，轉(zhuǎn)化率較低。市場(chǎng)分化明顯，外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目銷售情況良好，遠(yuǎn)郊區(qū)域銷售情況較差。針對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況，企業(yè)提出了優(yōu)化限購(gòu)政策、完善土拍政策、加快配套落地、關(guān)注風(fēng)貌住宅的供求、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策等政策建議。

土拍溢價(jià)率創(chuàng)2021年集中供地以來(lái)新高

上海市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)蔣慰如在上述座談會(huì)上表示，當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了新發(fā)展階段，行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了高歌猛進(jìn)的“青年期”，正在進(jìn)入行穩(wěn)致遠(yuǎn)的“中年期”。市場(chǎng)供求、行業(yè)運(yùn)行、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、政策制度都會(huì)隨之調(diào)整。今年市房協(xié)將圍繞市住建委、房管局的工作重點(diǎn)，積極發(fā)揮“提供服務(wù)，反映訴求，規(guī)范行為，引領(lǐng)發(fā)展”作用，著力在“促交易，穩(wěn)市場(chǎng)”方面，凝聚行業(yè)和企業(yè)智慧，搭建合作平臺(tái)，幫助企業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)，助力上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

3月11日，上海市房協(xié)還召開(kāi)“一二手房聯(lián)動(dòng)”研討會(huì)。會(huì)議指出，當(dāng)前樓市運(yùn)行分化，部分外環(huán)外樓盤(pán)去化困難。大部分項(xiàng)目啟用分銷，客源占比40%—60%，部分房企、中介還嘗試一二手聯(lián)動(dòng)。會(huì)議圍繞當(dāng)前分銷市場(chǎng)現(xiàn)狀和所存在的問(wèn)題、政策建議展開(kāi)了研討，并對(duì)下一步如何規(guī)范在分銷的基礎(chǔ)上開(kāi)展一二手聯(lián)動(dòng)進(jìn)行了討論。

盡管上海樓市總體仍顯平淡，但2024年首輪土拍市場(chǎng)表現(xiàn)卻有些超預(yù)期?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月14日和15日，上海完成了2024年第一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總建面28.4萬(wàn)平方米，成交總金額約134.1億元。本次供應(yīng)質(zhì)量明顯提升，不僅有靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長(zhǎng)海等熱點(diǎn)板塊地塊，因此吸引了多家房?jī)r(jià)參拍，市場(chǎng)熱度明顯上升，其中古美地塊更是超出10家房企競(jìng)標(biāo)，時(shí)隔兩年再度觸及企業(yè)打分條款；溢價(jià)率來(lái)看，除寶山顧村地塊5.56%溢價(jià)成交外，其余4宗地塊均搖號(hào)成交，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來(lái)的新高，高達(dá)9.07%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次掛牌的5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數(shù)量超過(guò)4家，閔行古美地塊參拍房企更是多達(dá)12家，房企參拍熱情有所提升。不過(guò)從競(jìng)拍房企名單來(lái)看，依然以央國(guó)企為主，民營(yíng)房企僅有大華參拍。

在盧文曦看來(lái)，自去年9月份以來(lái)，包括上海在內(nèi)的一線城市接連出臺(tái)提振樓市組合拳，以進(jìn)一步滿足多樣化住房需求，拉動(dòng)剛性及改善性需求入市。目前，政策效果有望逐步顯現(xiàn)。

“在此背景下，一二線城市仍將成為房企未來(lái)的主攻方向。2024年上海首輪土拍整體表現(xiàn)不錯(cuò)，掛牌的5宗地均成功出讓，其中古美這樣的純住宅大面積地塊成為了大開(kāi)發(fā)商們的必爭(zhēng)之地。我印象中至少最近一年沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)十幾家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶同一地塊的情形了，光就古美地塊的表現(xiàn)來(lái)看這點(diǎn)就有些超預(yù)期?！彼蛴浾叻治龇Q。

克而瑞認(rèn)為，繼廣州120平方米以上、香港取消限購(gòu)之后，上海本輪土拍開(kāi)拍首日（3月14日），新一線城市的風(fēng)向標(biāo)杭州也出臺(tái)重磅樓市新政，全面取消二手房限購(gòu)，為提振城市購(gòu)房需求，限購(gòu)放松的春風(fēng)或?qū)⒃谝痪€和新一線城市中逐漸展開(kāi)，這在一定程度上提振房企信心，土地市場(chǎng)熱度有望在二季度有所提升。